Рынок аренды просыпается
Пора доставать с антресолей свой инвестиционный портфель и начинать действовать

Время перемен
Первое полугодие 2017 года на рынке коммерческой недвижимости прошло в ожидании хороших новостей и инвестиционных идей. Ставки аренды медленно, но верно укрепляются. Большая часть инвесторов вкладывает средства, основываясь не на ставке капитализации, а на ожиданиях от будущего арендного потока.
И такая стратегия на сегодня верна как никогда. Восстановление экономики и снижение процентных ставок поддержат стоимость коммерческой недвижимости в ближайшее время, а в дальнейшем будут способствовать ее росту.
Пик пройден?
И такая стратегия на сегодня верна как никогда. Восстановление экономики и снижение процентных ставок поддержат стоимость коммерческой недвижимости в ближайшее время, а в дальнейшем будут способствовать ее росту.
Все упало на 15–20% — покупательская способность, средний чек, количество посетителей, ставки
Директор крупного улан-удэнского центра недвижимости.
Но летом 2017 года, несмотря на пессимистичные прогнозы скептиков, рынок коммерческой недвижимости Улан-Удэ показал удивительную жизнеспособность.
Наблюдается оживление после периода спада. Пик пройден. Рост активности и интерес со стороны инвесторов есть в последние полгода. Больше, конечно же, интересуют площади в центре города. Об этом можно судить хотя бы по тому, что в центре меньше свободных площадей. И это уже первый сигнал к тому, чтобы начать предпринимать какие-то меры. Исследование показало, что в торговых центрах, благодаря высокому трафику посетителей, выгодной локации, подбору арендаторов, ситуация хорошая. В отличие от аренды в отдельно стоящих зданиях или каких-то небольших бизнес-центрах и торговых центрах, которые имеют не очень выигрышное расположение. Вкладываться в такие проекты я бы не решилась
аналитик центра поддержки предпринимателей «Макон» Вера Лукашенко.
«Жирные» годы ушли
В целом же эксперты настроены оптимистично. Тем более, их настроение подкреплено фактической ситуацией на рынке коммерческой недвижимости региона. А она не так плачевна, как может показаться на первый взгляд. Конечно, таких цен на аренду, какими они были в период с 2008 по 2014 годы, уже нет.

К примеру, ставка аренды на открывающийся несколько лет назад ТРК «Кэпитал-молл» начиналась от 4000-4500 руб\кв.м. Сегодня платить такие суммы даже очень обеспеченные предприниматели вряд ли согласятся. Поэтому аренда в «Кэпитале» составляет, в среднем, 1500 руб. за кв\м плюс оплата электроэнергии. В популярном у посетителей ТРК «Пионер» свободно 668 кв. м. площадей и арендовать их можно за куда меньшую цену – те же 1500 руб. за кв\м. А в ТК «Сагаан Морин» пустует всего 60 квадратов, которые предлагают за 1000-1200 руб. за кв\м.
Аренда: что почем?

ТРК "Кэпитал-молл"
1500 руб. за кв\м плюс оплата электроэнергии


ТРК «Пионер»
1500 руб. за кв\м

ТК «Сагаан Морин»
1000-1200 руб. за кв\м
Пациент скорее жив
Исследование объектов коммерческой недвижимости, проведенное центром поддержки предпринимателей «Макон», показал небольшой рост спроса на бизнес-площади, который составил порядка 4,2% за три месяца. Доля свободных площадей в офисных центрах в среднем по городу в июле 2017 г. составила 10,39%. Эксперты говорят, что по сравнению с 1 кварталом текущего года ситуация изменилась в лучшую сторону.

Доля свободных площадей в торговом центре в пределах 15%-17% считается допустимой. Абсолютно естественный процесс, когда арендаторы меняют место дислокации, перемещаются между разными торговыми центрами. Пустующие помещения владелец перекрывает и окупает доходами от других сданных в аренду помещений
аналитик центра поддержки предпринимателей «Макон» Вера Лукашенко.
Больше всего свободных офисных помещений находится за пределами площади Советов – около 3400 кв.м., тогда как в центре почти в два раза меньше – 1800 кв.м.
Как быть в шоколаде?
Можно взять дорогое топовое место в центре, и оно не принесет желаемого дохода. А можно взять помещение на Бурводе, с хорошей локацией, и сдать его в аренду какому-нибудь федеральному оператору сотовой связи, которое окупится за 2-3 года. В целом же, если брать сроки окупаемости коммерческой недвижимости в Улан-Удэ, то хороший проект окупится за 7-8 лет, а, как я его называю, «шоколадный» - и вовсе за 4-5 лет, т.е. разные сегменты имеют совершенно разную ценовую динамику. Нюансов много, и их нужно учитывать, планируя инвестиции.

В ситуации же торговых площадей, ситуация несколько иная. Пустующих торговых помещений в центре, в отличие от офисной недвижимости, больше.
Кризис-кризисом, а обед по расписанию
Наиболее благоприятная обстановка на рынке коммерческой недвижимости сложилась в сегменте общепита. Народ ел, ест и будет есть – так кратко можно ее охарактеризовать.

Структура доходов от аренды, в основном своей массе, перешла на рынок потребления, в частности, в общепит. Когда экономическая ситуация ухудшается, народ откладывает покупку бытовой техники, экономит на одежде, но никогда не отказывает себе в еде. «Гулять, так гулять» - думает большинство и оставляет деньги в кафе и ресторанах
аналитик центра поддержки предпринимателей «Макон» Вера Лукашенко.
К примеру, владелец одного из популярных в городе заведений мьюзик-холла «Лондон» платит за 600 кв.м. 470 рублей за кв\м. Примерно столько же и за такую же площадь в Железнодорожном районе платит ресто-клуб «Че Гевара» 480 рублей за кв\м за 500 кв.м. Самая высокая арендная ставка на фуд-корте ТРК «Пионер» - 2500 руб. за квадрат.
С учетом цикличности сегмента недвижимости и текущих низких цен, ожидается рост стоимости в ближайшие несколько лет. У инвесторов и собственников помещений еще есть время повысить свои доходы заключением долгосрочного договора с «качественным» арендатором.
Совет для инвестора
Если вы собираетесь вложить свои деньги в объект общепита, то выбирайте небольшие, до 100 кв.м. помещения. Наиболее привлекательны помещения на первой линии торговых и развлекательных центров с плотным пешеходным трафиком
Обеспеченность торговыми центрами в Улан-Удэ сверх нормы: в среднем приходится 1000 кв.м. на 10 тыс. человек. Другое дело – качество. Высококлассных торговых центров, современного уровня, в соответствии с требованиями взыскательных потребителей, в Улан-Удэ, к сожалению, нет.
Любой инвестор, желающий зарабатывать на недвижимости, при подборе места, которое будет приносить ему доход, делает выбор в пользу удачных проектов, которые отвечают всем требованиям инвестирования. Удачная локация, наличие в радиусе общественно-деловых и развлекательных пространств, пешеходный трафик – все это и есть ориентиры для удачного инвестирования.
Хочу посмотреть полный текст исследования
© 2017 All Right Reserved.
Проект подготовлен ИД "Информ Полис".